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Contrasto tra condomino e condominio

In presenza di delibera assembleare con la quale vengono approvati lavori di consolidamento dell’edificio condominiale a causa del pericolo di crolli, se tali interventi determinano una diminuzione del valore della proprietà del singolo condomino, quest’ultimo ha diritto ad un indennizzo per il pregiudizio determinatosi.
Questo e quanto stabilito della Corte di Cassazione con Sentenza 25292 del 2015 la quale richiama il principio della giustizia distributiva, in base al quale, l’onere della prova necessaria alla produzione di una utilità collettiva nell’interesse di tutti i condomini deve essere proporzionalmente distinto tra tutti i proprietari.


Nel caso di specie un amministratore di condominio si vedeva costretto a far realizzare un intervento di consolidamento statico sull’intero fabbricato a causa di un concreto pericolo di crollo. Per la realizzazione di questo intervento è stato necessario accedere al fondo di esclusiva proprietà di un condomino il quale conveniva in giudizio l’intero condominio per vedersi riconosciuto il pagamento di una somma pari alla perdita di valore della sua proprietà esclusiva a causa delle opere realizzate nell’interesse dell’intero condominio.

La domanda processuale veniva accolta in appello con contestuale condanna del condominio al pagamento di una somma corrispondente al deprezzamento della proprietà esclusiva.

Il condominio condannato ricorreva in cassazione deducendo la liceità dell’intervento operato, reso necessario dal pericolo di crollo, ed anzi addirittura imposto dal sindaco del luogo e pertanto trattandosi di atto lecito. E quindi in base a questi elementi sosteneva che non vi fosse alcun titolo per erogare somme risarcitorie. La Cassazione però rigettò il ricorso condannando il condominio alle spese di giudizio. 

Il giudice supremo premette che nei precedenti gradi di giudizio fu accertato come l’opera di consolidamento delle strutture portanti di interesse condominiale abbia procurato un deprezzamento del valore della proprietà esclusiva del singolo condomino avendo determinato la riduzione della superficie e della cubatura fruibile dal proprietario fondo.

Per tale ragione appare corretto porre a carico del condominio un obbligo indennitario che possa risarcire il singolo per il sacrificio impostogli a tutela degli altri comproprietari.

La Cassazione al riguardo precisa che in una situazione di coesistenza di due diritti (quello del condominio ad esibire le opere imposte e quello del singolo condomino a non vedersi menomato nel godimento del proprio diritto di proprietà esclusiva), l’obbligo di indennizzare il condomino danneggiato dall’esecuzione dell’opera costituisce la soluzione adottata per contemperare e comporre i due interessi in contrasto, nessuno dei quali appare interamente sacrificabile all’altro. 
E quindi qualora l’esercizio, pur legittimo, dell’uno rechi pregiudizio all’altro, al soggetto danneggiato va accordato un compenso equivalente al sacrificio sopportato. Al riguardo una funzione di bilanciamento tra interessi viene dettata dall’art. 1127 c.c. il quale introduce una perequazione del vantaggio lecitamente conseguito a discapito degli altri condomini prevedendo che in detta ipotesi debba essere corrisposta da questi ultimi una indennità.

 

 

 

 

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Camillo Bernardini - Dalila Loiacono