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Condominio

 

COMUNIONE E CONDOMINIO

Condominio negli edifici

Sopraelevazione

Il divieto di sopraelevazione sussiste anche nel caso che le strutture dell'edificio siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, se le leggi antisismiche prescrivono particolari cautele tecniche da adottarsi nella sopraelevazione di edifici, di esse si deve tenere conto al fine di accertare od escludere il diritto del proprietario. (Cassazione civile sez. VI 15 novembre 2013 n. 25766).

 

Amministratore, attribuzioni e provvedimenti

L'amministratore di condominio non ha autonomi poteri ma si limita a eseguire le deliberazioni dell'assemblea ovvero a compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (art. 1130 c.c.): pertanto, anche in materia di azioni processuali, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all'assemblea, la quale deve deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente. Un tale potere decisionale non può competere in via autonoma all'amministratore che, per sua natura, non è un organo decisionale ma meramente esecutivo del condominio. (Consiglio di Stato sez. VI 08 ottobre 2013 n. 4944).

 

Cose e servizi comuni di edifici

Autorimessa e parcheggio e pertinenze condominiali in genere

Ove una costruzione sia realizzata in forza di un provvedimento che, prima di essere attuato, sia stato oggetto di una o più varianti, il titolo edificatorio deve ritenersi costituito non solo da quello originario, ma integrato dalle successive varianti, perfezionandosi con l'ultima delle stesse. Conseguentemente ove nelle more sia intervenuta una norma modificativa del regime urbanistico edilizio, l'attività edilizia non ancora intrapresa deve risultare conforme alla medesima norma, pena l'illegittimità dell'edificazione nella parte in cui non la osservi (nella specie, relativa al diritto d'uso delle aree destinate a parcheggi, la Corte chiarisce come per la valutazione della illegittimità di un edificio, per mancato rispetto della disciplina imposta dall'art. 41 sexies della legge urbanistica n. 1150/1942, come introdotto dall'art. 18 legge n. 765/1967, occorra considerare il provvedimento di autorizzazione edilizio urbanistico, come modificato ed integrato dalle varianti ratione temporis intervenute). (Cassazione civile sez. VI 14 novembre 2013 n. 25647).

Ai fini della individuazione delle aree a parcheggio e, più in generale, dei beni comune, qualora vi sia una discordanza tra i dati progettuali e quelli catastali, i primi prevalgono sui secondi. L'area destinata a parcheggio, infatti viene determinata dal titolo concessorio e non dalle dichiarazioni unilaterali poste in essere dalle parti agli uffici dell'Agenzia del Territorio (ovvero del catasto) ove le dichiarazioni delle parti assumono rilievo solo ai fini fiscali. (Cassazione civile sez. un. 13 novembre 2013 n. 25454).

 

Sottotetti, soffitti, solai, mansarde

La legge regionale che disciplina il recupero dei sottotetti non può autorizzare il singolo condomino a trasformare il sottotetto da deposito in abitazione, specie se il regolamento contrattuale di condominio vieta il cambio di destinazione degli immobili. (Cassazione civile sez. II 24 ottobre 2013 n. 24125).

 

Lastrico solare, terrazzo e logge

Le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 cc, che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo a carico del condomino, che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti. (Cassazione civile sez. II 08 ottobre 2013 n. 22896).

 

Trasformare un terrazzo in soggiorno, lede la privacy dei vicini?

La Corte di Cassazione, sent. n. 2157/14 del 31.01.2014, afferma che non lede la privacy di chi abita di fronte, un vicino che trasforma il suo terrazzo in un soggiorno.  Secondo i giudici della Suprema Corte, in questi casi, non è possibile di parlare di lesione della riservatezza dei vicini, anzi, la vista diventa meno ampia rispetto all'originario affaccio.

 

Lastrico solare posto su due livelli, come di dividono le spese?

Nel caso in cui in un condominio ci sia un lastrico solare posto su due diversi livelli ma di proprietà esclusiva di un solo proprietario, come si dividono le spese?  A dare una risposta interviene la Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 10 - 23 gennaio 2014, n. 1451. - Approfondimento

 

E' possibile trasformare il sottotetto in mansarda?

Nel merito è intervenuta la Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 4 dicembre 2013 – 29 gennaio 2014, n. 1953.  Secondo i giudici la trasformazione è legittima in quanto tale spazio non è per forza comune. - Approfondimento

 

SPESE CONDOMINIALI

Cassazione: spese per la manutenzione e le riparazioni

Condominio, spese per la manutenzione e le riparazioni La Suprema Corte di Cassazione, Sesta Sezione Civile - ud. 22/01/2014 - dep.17/02/2014 - Sent. 3636/2014, affronta il caso relativo a delle spese per la manutenzione e la riparazione degli edifici. In particolare la vicenda è relativa ad una questione sollevata innanzi al giudice di pace di Napoli da due condomine nei confronti di un altro proprietario chiedendo "che fosse condannato a pagar loro la quota di spettanza di spese condominiali attinenti al corrispettivo di un contratto di appalto intercorso tra il Condominio e la società cooperativa Leopardi, rimasto inadempiuto e che aveva formato oggetto di un ricorso per ingiunzione da parte dell'appaltatrice nei confronti dell'ente di gestione, conclusosi con l'emissione di un decreto portante l'ingiunzione di quest'ultimo di pagare Euro 16.717,43; di seguito la Cooperativa aveva pignorato detto importo, corrispondente ai fitti delle attrici, facendoselo assegnare in sede di espropriazione". - Approfondimento

 

GIUSTIZIA AMMINISTRATIVA

Legittimazione a ricorrere e a resistere

L'amministratore può proporre ricorso giurisdizionale nell'interesse del condominio che rappresenta solo in presenza di una specifica autorizzazione assembleare, la sola a poter esprimere il relativo potere decisionale, anche in campo processuale. Non può ritenersi contraria a buona fede la proposizione della cd. "exceptio doli generalis" riferita alla sussistenza o meno di un presupposto processuale: tale eccezione, invero, riguardando la sussistenza o meno di un presupposto processuale, sarebbe rilevabile d'ufficio dal giudice anche in assenza di iniziativa di parte. (Consiglio di Stato sez. VI 08 ottobre 2013 n. 4944).

 

INTERVENTO IN CAUSA E LITISCONSORZIO

Litisconsorzio necessario

Comunione e condominio

Non sussiste una ipotesi di litisconsorzio necessario nel caso di azione promossa da alcuni condomini affinché venga dichiarata l'inopponibilità nei loro confronti del regolamento condominiale redatto dall'azienda costruttrice, trattandosi di azione di accertamento. (Cassazione civile sez. VI 14 ottobre 2013 n. 23224).

 

SPESE GIUDIZIALI IN MATERIA CIVILE

Condanna alle spese

In genere

L'art. 91 c.p.c. si riferisce ad ogni processo, senza distinzioni di natura e di rito e il termine "sentenza" è usato in tale norma nell'accezione di provvedimento che, nel risolvere contrapposte posizioni, chiude il procedimento stesso innanzi al Giudice che lo emette, e dunque anche se tale provvedimento sia emesso nella forma dell'ordinanza o del decreto (fattispecie relativa al procedimento camerale per la revoca di un amministratore di condominio). (Cassazione civile sez. II 22 ottobre 2013 n. 23955).

 

Senza tabelle millesimali le delibere sono annullabili

La Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 13 novembre 2013 – 23 gennaio 2014, n. 1439, afferma che se in assemblea condominiale si delibera una diversa ripartizione delle spese condominiali, in assenza delle tabelle millesimali, questa delibera è da considerarsi annullabile e impugnabile entro il limite di tempo di 30 giorni. - Approfondimento

 

Impianto di riscaldamento singolo e delibera condominiale

La Corte di Cassazione, sent.  n. 1445 del  23.01.2014 e n. 1446 del 23.01.2014, stabilisce che nel caso in cui l'assemblea deliberi la cessazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato a favore di singoli impianti (a metano), per dare il via a costosi lavori di trasformazione dello stabile, l'ordine del giorno deve essere preciso e contenere nel dettaglio tutte le singole voci di spesa.  Più i costi sono maggiori e più il diritto di informazione deve essere dettagliato e rispettato. Pertanto si consiglia, in caso di spese ingenti, agli amministratori di condominio di fornire più informazioni possibili nella lettera di convocazione e nella descrizione dei singoli punti all’ordine del giorno.

 

Le distanze tra edifici stabilite nel codice civile non possono essere diminuite dai regolamenti edilizi locali

Lo stabilisce la Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 3 luglio 2013 – 30 gennaio 2014, n. 2094, affermando che i regolamenti urbanistici locali possono solo stabilire distanze maggiori rispetto a quelle previste dal codice civile. - Approfondimento

 

 

 

 

 

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